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物流地产的战国论—— 变法

  01

  第一轮变法 -- 奠定标准

  尽管管仲早在春秋时期就提出过“相地而衰征”的税收制度改革,但不可否认的是,战国时期的李悝以著作《法经》为代表,是公认的变法“第一人”。虽然《法经》本身早已不复存在,但是根据后世从其他多方面的描述来看,李悝变法是以经济和农业为核心,同时对当时魏国的社会、军事、法律等方面进行了统一的变革。

  可以肯定的是,正是李悝变法确定了战国变法的标准方式。

  而就物流地产行业来说,这个第一轮的“变法”当仁不让的来自普洛斯。

  对于中国的仓储市场,当时的普洛斯作为典型的“外来和尚”,却以一套国内物流人闻所未闻的高标准仓库产品体系,将国内市场冲击得七零八落之后,迅速重新归拢并打造出了“物流地产”这个大物流细分领域中的新产物。

  除了园区规模、房屋参数、场地大小等一系列硬指标之外,资产管理、投拓招商、工程设计、资本运作等诸多运营方式,也是由普洛斯确立成为基本准则的。

  虽然在普洛斯之前,早期的宝湾就已经建造出现行高标库标准的仓库设施。但是可以说,普洛斯的意义,更多是对这些标准的完善、确定和复制推广,以及对整个行业的打造。

  这是对仓储业本身的一次“变法”。

  李悝变法的本质其实是一次破旧立新、推动社会转型发展的过程。

  破除了旧有贵族的特权,才能打开阶层流动的通道,让更多胸怀大才的下层民众得以施展抱负;

  塑造新的行为准则,用王权+法条的形式推动社会由奴隶制转向封建制;

  建立了以“魏武卒”为代表的军队,为魏国的崛起带来了最直接的积极影响。

  非常类似的是,普洛斯推动下的物流地产行业,也为旧有的仓库产业造成了颠覆性的改变。

  一是大幅降低了仓库行业鱼龙混杂的情况,将旧有的许多不规范、安全系数低、管理混乱的业主排除出了主流圈层之外;

  二是通过外观设计、金融资本加持,使一个乏人问津的“低端”行业瞬间提升了“逼格”,得到了包括资本、政府、地产商、研究机构、物流企业在内的广泛关注;

  三是培养了一支高素质的人才梯队,成为了物流地产行业未来开枝散叶的“黄埔军校”。

  02

  第二轮变法 -- 深切且顺应大潮

  战国变法的主流来自第二阶段,而其中的高潮一定是商鞅变法。

  虽然同期也有诸如申不害等人物在进行变法,但是无论是彻底性还是影响力,都无法与商鞅同日而语。

  商鞅变法前后共进行了二次,是秦国得以从西陲弱国成为一统天下的王朝的奠基石。

  第一阶段主要是在李悝《法经》的基础上,为国家赋税和兵源打开了征收渠道。第二阶段是在迁都咸阳后,彻底重塑了国家行政单位(郡县制),完全改变了社会风俗。

  可以说,商鞅变法是一次在秦国版图内建立新国家、新社会的变革。

  同样的,在经历过行业塑立和规模扩张之后,中国的物流地产领域迎来了更多的参与者。伴随着他们的进入,以普洛斯为代表所开创的物流地产运营“三核”模式得到了进一步完善和广泛使用。

  投资开发、资产管理和基金管理三者构成的闭环体系,除了继续帮助普洛斯向前狂奔之外,也为安博、嘉民们的在华发展,和易商、新宜们的成立生长,提供了丰沃的“土壤”。而越来越多物流地产公司的出现,也为这个行业根系的稳固带来了一阵“甘霖”。


  同时,在市场的认可和推动下,“募投管退”成为了行业标准化运作的基本逻辑,是平台型物流地产开发企业迅速占领市场的主要手段。也正是这种易于复制推广、回报可期的模式,资本和开发公司之间的联系在极短时间内就找到了共通点。

  金融的辅助,加速了物流地产替代传统仓库产业的脚步。

  商鞅变法虽然深切且彻底,但其实更多是顺应了奴隶制社会向封建制社会转变的大潮流。而这种全面的变法,也同时加速了这股浪潮的推进。

  物流地产在第二阶段的“变法”,也如同大江大河上的航船一般,借着中国物流由传统粗放经营向现代化转型的趋势,顺流而下。

  大环境中,物流业态伴随着电商的飞速增长,不断进化、演变出各种细分赛道,它们为物流地产的发展提供了坚实的基础,也反过来倒推着这个行业的前进。而越来越多过去没有的社会需求也随着生活的改善集中出现,它们从一定程度上为物流地产大跃进式的发展提供了信心支撑。

  如果说商鞅变法的成功是因为公孙鞅在合适的时机顺应了历史潮流,在合适的国家进行了深度的变法,那么物流地产第二次的转变,也同样就是这个行业在恰当的时机下,跟随社会进步,在中国这个完美的环境中奋勇直前。

  03

  第三轮变法 -- 面对困境的修修补补

  战国时期的第三轮变法与前两次不同,无论是齐威王的整肃吏治,还是赵武灵王的胡服骑射,都是在不改变国家和社会基础的前提下,在局部进行的改革。

  齐威王在邹忌的建议下,根据齐国虽然经济富裕且兵力强盛,但国家体系运转成本过高、官吏贪腐严重、上下通达不畅的问题,进行了政府层面的优化;赵武灵王着手的,则是基于赵国北接匈奴的特点,将原本就极具战斗力的骑兵队伍进一步优化的军事改革。

  而对于进入第三阶段的物流地产行业,在历经了前期的疯狂增长后,也加速进入了瓶颈期。

  首先,各地政府在充分认识到物流地产的实质后,几乎采用了“一刀切”的方式来拒绝开发企业的进入。无论是一手用地还是二手项目,只要涉及到厂房、仓库等重资产交易的,不管是资产形式还是股权形式,属地政府都会对买方进行严苛的审核,甚至是直接禁止。

  这对于物流地产企业来说,简直是从根源上的“断流”。

  其次,也正是早期过于乐观的预期,使得其时投拓拿地时对租金测算过高,使得项目正式完工交付后,发现市场反馈并不尽如人意。其中既有物流市场起伏或下探的因素,也有同行同业态入市过多造成存量放大的原因。

  受到这种落差影响最大的,却并非完全是投拓,更是招商。为了达成投资预期,招商必须接受“顶风作案”的要求,想尽一切办法在均价1.00元的市场中,将仓库以1.20租出去。最终使得招商与投拓之间不能说是矛盾重重,但也常是意见相左。

  还有就是落税问题。为了在政府“强压”下依然可以取得土地扩展规模,部分开发企业也开始接受政府开出的税收条件。然而却在项目交付进行招租时,不得不对没有办法达成落税指标的客户予以拒绝。

  所以在很多热点区域,却反而出现了需求旺盛但项目大片空置的场景。

  战国第三轮的变法,在本质上,对整个社会文明和风俗没有显著的改变,更多的是各国为了应对自身短板而进行的局部提升。和之前的李悝、商鞅不同,这个阶段的变法都不涉及到国家根本,对综合国力提升的作用较小,更多的是在现有规则下的修补,寻求稳定的意向更多。

  同样,基于出现的问题,已经形成固有运营规则的物流地产,在这个阶段也更多是针对问题本身来进行解决。

  对于政府在物流地产开发商的引入限制上,部分企业开始寻求和当地物流公司进行项目层面合资的方式,通过对方关系+自身资金的形式,改变了过往项目全权持股的固有特点。并且在一段时间内,也开始寻求和政府平台的合作开发。

  在投拓和招商的潜在矛盾上,部分公司增加了招商的话语权,在投资决策时赋予其“一票否决”的权力。另外也有类似新宜这样,将投拓和招商融合,实行“自己投的项目自己负责租赁”的方式。

  但不管使用哪种,都是期望在项目审核时更为审慎,能够在源头就避免出现预测与实际不匹配的问题。


  而对于税收要求,绝大多数开发企业都采取了积极拥抱的态度,既然不能避免,那么就在租户拓展上寻找办法。所以我们现在会发现,越来越多可以贡献高额税收的装配型制造业,开始入驻物流地产项目进行生产业务。而且,园区本身除了在划分一定比例的面积用于落税企业的招租上,同时也会对具备税收条件的租户提供租金减免,而对没有税收的传统物流客户减少租金谈判的空间,从而分别完成税收的政治账和租金的经济账。

  04

  第四轮变法 -- 不要重蹈六国的覆辙

  实际上,没有执行的第四轮变法,是导致六国彻底失去追赶秦国的关键因素之一。但讽刺的是,这个阶段却诞生了战国法家的集大成者——韩非。

  集法家三治(法治,代表者商鞅;术治,代表者申不害;势治,代表者慎到)思想精华于一身的韩非,在母国朝堂寻求变法机会无望之后,愤然退而著书。但没有想到,其著作在得到远在秦国的嬴政欣赏之后,自己母国依然没有重视这个人才的实际用途,反而将他作为“礼物”和“间人”送到秦国以求自保。

  最后在李斯和姚贾的构陷下,韩非死于非命。

  于是,山东六国失去了最后一次通过变法强国来对抗秦国的机会。

  回看物流地产走过的二十多年,一个快速崛起却始终伴随着沉浮的行业跃然纸上。每次的危机背后,却都有着从业者直面困难而奋起对抗的景象。

  现在,在经历了高速增长后,标准化产品的弊病也开始逐渐突显了出来。无论是高标仓本身,还是物流地产的开发营运模式,都在资本的加持下迅速得到复制粘贴。越来越多的同行出现,越来越多的跨界者出现,直接导致了这个行业迅速进入激烈竞争的格局。

  而在新的竞争下,大大小小各类物流地产企业是应该继续观望,还是积极寻求“变法”呢?

  面对竞争,战略学常见有差异化、集中化和成本领先这三种应对策略,但阅读理论往往要远比实践容易。

  如果是选择差异化,那么是在仓库产品上寻求改变,还是在业务模式上进行突破?

  如果是选择集中化,那么该如何分析、选择出进一步细分的行业领域进行纵向深入?

  如果是选择成本领先,那么在高度标准化的投资、建设和运营环境下,该如何缩减开支,已达到足以形成壁垒的优势?

  不过,无论如何,不管企业选择哪种,都势必需要掌舵者具备“变法”的思想准备。同时,也需要因势利导,让这种选择和变化建立在社会发展潮流和产业大环境演变的方向上。

  韩非秉承“不期修古,不法常可”的观点,主张“世异则事异”,“事异则备变”,认为时代是不断向前发展的,缺少看向未来的眼光而一味效仿过往,不考虑当今实际的变化,那么“非愚则诬”。事实也证明,战国最后一个具备深彻变法能力的大才消逝之后,故步自封、因循守旧的六国,迅速败亡在秦国的铁蹄洪流之中。

  虽然长期来看,物流地产仍然具备发展的空间,但是就现在而论,如何在愈发惨烈的竞争中寻找到突破重围的方向,似乎要比单纯拿到一块地或者找到一个租户更为重要。

  “灭六国者六国也,非秦也”,各大战国因为没有积极面对社会发展进行转变,而最终亡国,促成了秦国统一天下;“族秦者秦也,非天下也”,一统后的秦帝国也同样没有顺应时代的变化做出进一步的变法,以致在短暂辉煌后迅速败亡。

  其实无论是古代的战国也好,现在的商场也罢,一成不变的行业不会长久存在,一成不变的企业也很难长远发展。

  “变法”的关键不在“法”,而在“变”本身。

  “变”的关键不在“应对”,而在“预见”。

  无论对于哪个行业,未雨绸缪永远都是领先竞争者一步的举措。如果真的等到困难来到眼前才开始讨论应对的方法,那么不管有多少资本、多大规模、多深厚的人才储备,都会成为飘摇在风雨中的一栋危楼。

  但同时,优质的改变措施也是最难以实现的。它不仅仅需要拥有一个稳定的环境,以尽量减小变革阵痛期给自身带来的影响;也需要变化方向可以顺应未来主流的发展,避免出现逆水行舟的局面;更需要可以一以贯之执行的担当者,因为半途而废的损失往往尤为致命。

  变法能力如商鞅者,常有;胸怀志向如秦孝公者,不常有。

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关键词: 物流,企业,行业,发展,物流地产,